Hipotecas para subrogación: mejores, comisión e impuestos
La subrogación de préstamos hipotecarios permite traspasar una hipoteca de una entidad financiera a otra para buscar mejorar las condiciones de las hipotecas. Se trata de una fórmula bastante común cuando lo que se busca es obtener una mejora de nuestra hipoteca.
Repasamos cuestiones clave sobre la subrogación hipotecaria, desde qué es hasta cómo se pone en práctica, tipos, características y analizamos algunas de las mejores hipotecas para realizar una subrogación, tanto a tipo fijo como a tipo variable y mixto.
✓ Intereses: 3,39% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 4,10% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: 30 años
✓ Intereses: 3,83% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 4,57% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: 30 años
✓ Intereses: 3,90% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 4,70% (sin bonificar)
✓ Plazo: 30 años
✓ Intereses: 5,30% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 5,18% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: hasta 40 años
✓ Intereses: 5,03% TAE variable
✓ Intereses: 1,79% TIN 1er año | Euríbor + 0,89%
✓ Plazo: 30 años
✓ Intereses: 4,71% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 4,91% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: hasta 30 años
✓ Intereses: 3,45% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 3,64% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: 30 años
✓ Intereses: 4,11% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 5,17% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: 30 años
✓ Intereses: 4,96% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 5,64% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: 30 años
¿Qué es la subrogación hipotecaria?
En una subrogación hipotecaria lo que se hace es traspasar un préstamo hipotecario. Este traspaso puede ser de dos formas, dependiendo del tipo de operación:
- Cambiar la hipoteca de banco: esto se hace cuando deseamos obtener una mejora en nuestra hipoteca, y un banco diferente a donde tenemos el préstamo hipotecario nos ofrece dicha mejora. En este caso podemos trasladar la hipoteca de un banco a otro.
- Cambiar la hipoteca de titularidad: esta situación se puede generar cuando se adquiere una vivienda ya hipotecada y se asume la hipoteca del propietario anterior. Esto se hace para ahorrar costes fundamentalmente.
La primera se denomina subrogación de acreedor y la segunda subrogación de deudor.
En una subrogación de acreedor, que es la más habitual, hay que tener en cuenta que, tras la reforma de la ley hipotecaria, la entidad financiera donde está originalmente la hipoteca ya no puede evitar la subrogación con una mejora de las condiciones del préstamo.
Antes de la reforma de la ley hipotecaria, si la entidad donde se alojaba el préstamo hipotecario ofrecía una novación con las mismas condiciones que la entidad donde se pensaba subrogar la hipoteca, era obligatorio mantener el préstamo en la primera entidad.
Mejores hipotecas para subrogación
A la hora de analizar las mejores hipotecas para una subrogación, debemos tener en cuenta que, prácticamente cualquier hipoteca del mercado será susceptible de aplicar este tipo de operación.
No obstante, existen entidades que ofrecen de manera más explícita las mejores condiciones para las subrogaciones. En este caso, analizaremos tres hipotecas a tipo fijo, tres a tipo variable y otras tres hipotecas a tipo mixto, las cuales pueden considerarse como parte de la mejor oferta de mercado.
Subrogación de hipotecas fijas
Dentro de las hipotecas de tipo fijo, recomendamos las siguientes para llevar a cabo una subrogación de las mismas:
Subrogación con hipoteca a tipo fijo en Santander
La hipoteca a tipo fijo de Santander facilita la subrogación de una hipoteca procedente de otra entidad financiera. En este caso, la entidad asumirá los gastos de gestoría, notaría y registro de nueva hipoteca y el impuesto de actos jurídicos. El solicitante debe asumir las posibles comisiones de subrogación o de amortización anticipada y la tasación de la vivienda, así como la copia de escritura.
Al subrogar la hipoteca al Santander, la entidad se adaptará a los plazos y financiación que trae de la otra entidad, pero con los límites establecidos en los 30 años de amortización junto a la edad límite en el momento de la finalización de la hipoteca.
La bonificación se produce sumando la contratación de diferentes productos, pero, no puede superar el 1%:
- Domiciliar una nómina de al menos 600€: rebaja del 0,5% en el interés
- Usar la tarjeta 6 veces en los 3 meses previos a la revisión: rebajar del 0,05% en el interés
- Contratar un seguro de vida, de hogar o de accidentes/incapacidad: rebaja del 0,10% por cada 100€ de prima anual hasta el 1%
- Contratar un sistema de seguridad de alarma: rebaja del 0,20% en el interés
- Aportar un certificado de eficiencia: rebaja del 0,10% adicional en el interés
- Sin comisión de apertura
- Interés bonificado los 6 primeros meses, aunque no cumplas condiciones
- Rebaja hasta 1,1% del interés a partir del séptimo mes sin cumples condiciones
- Plazo de amortización: Hasta 30 años
- Financiación del 80% para una primera vivienda y de un 70% para una segunda
Ventajas
- Sin comisión de apertura
- 6 meses con interés bonificado a pesar de no cumplir los requisitos
- Bonificación de 1,1 puntos porcentuales, cumpliendo condiciones
- Hasta 80% de financiación para una primera vivienda y un 70% para la segunda
- Edad máxima: 80 años
- Contratación online o en oficinas
Desventajas
- Mucha vinculación para conseguir la bonificación máxima
- Comisión de hasta el 2% por la amortización parcial
Subrogación con hipoteca a tipo fijo en BBVA
Al igual que la anterior, al subrogar una hipoteca al Banco BBVA, la entidad se hará cargo de los gastos de notaría, gestoría, registro y del IAJD. En cambio, el titular tendrá que asumir las comisiones que aplique BBVA por subrogación o amortización anticipada, así como por la tasación de la nueva vivienda junto con la copia de escritura.
BBVA ofrece una de las hipotecas fijas más competitivas del mercado, sin comisión de apertura y con pocas vinculaciones para obtener el 1% de bonificación máxima:
- Domiciliar una nómina de más de 600 € o pensión de más 300 €
- Contratar un seguro de hogar y otro de amortización del préstamo
- Sin comisión de apertura
- Bonificación del 1% TIN los 6 primeros meses, sin cumplir condiciones
- Intereses competitivos
- Financiación del 80 y del 70% para la primera y segunda vivienda respectivamente
Ventajas
- No tiene comisión de apertura
- Te bonifican un 1% del TIN los 6 primeros meses, aunque no cumplas las condiciones de vinculación
- Interés competitivo dentro de la oferta
- Financiación de hasta el 70% para la segunda vivienda
- Apertura online y oficina, a elección
Desventajas
- Comisión de hasta el 2% por la amortización parcial o total
- La edad máxima para amortizarla son 70 años mientras que otras permiten hasta los 75
Subrogación con hipoteca a tipo fijo en Kutxabank
En términos generales, la subrogación de hipoteca a Kutxabank funciona de manera similar a las anteriores mencionadas en lo que a gastos se refiere, es decir, se reparte entre la entidad y el solicitante. La única diferencia es que Kutxabank permite incluir los gastos que asume el cliente dentro de la financiación de la nueva hipoteca, de manera que no tenga que desembolsar esa cantidad en un único pago inicial.
La entidad propone una hipoteca fija con intereses realmente bajos, aunque con un plazo de amortización de tan solo 25 años.
En cuanto a las bonificaciones, Kutxabank propone solo tres vinculaciones para llegar al 1% de descuento sobre el interés:
- Domiciliar una nómina de 3.000€ mensuales como mínimo
- Contratar un seguro de hogar
- Realizar aportaciones a un plan de pensiones o EPSV de mínimo 2.000€/año
- Sin comisión de apertura
- Interés ajustado al mercado
- Financiación máxima: 80%
- Plazo de amortización máximo: 30 años
- Edad máxima para amortizarla: 75 años
Ventajas
- Sin comisión de apertura
- Interés ajustado al mercado
- Edad máxima para amortizarla a 75 años
Desventajas
- Domiciliar nóminas de al menos 3.000€/mes para que te la concedan
Subrogación de hipotecas variables
En cambio, las hipotecas variables elegidas para subrogación son las siguientes:
Subrogación con hipoteca a tipo variable de ING
La subrogación a la hipoteca ING presenta algunas ventajas entre las que deberíamos destacar:
- La entidad asume el gasto de tasación
- Es asequible tanto para primera como para segunda vivienda
- Es posible renegociar para la ampliación del plazo de amortización
Sobre este último aspecto, hay que recordar que ING es una de las pocas entidades que ofrece una hipoteca a 40 años para amortizarla.
Otra de las características destacables de esta hipoteca es la no aplicación de comisiones, ninguna comisión. Esto también la destaca sobre otro tipo de préstamos hipotecarios en subrogación.
- A nivel de vinculaciones, se puede obtener un máximo del 1% por solo domiciliar la nómina y contratar un seguro de hogar y otro de vida.
- Sin comisión de apertura, amortización, novación o subrogación
- Intereses atractivos si adquieres los productos vinculados
- Plazo de amortización máximo: 40 años
- Financiación máxima: 80%
- Para primera y segunda vivienda
Ventajas
- Sin comisión de ningún tipo
- Puedes amortizarla hasta en 40 años para una primera vivienda y 25 años para la segunda vivienda
- Interés bastante bajo si cumples las condiciones
Desventajas
- Condiciones algo exigentes, de acuerdo a los usuarios
- Gestión algo lenta, también de acuerdo a los usuarios
Subrogación con hipoteca a tipo variable de MyInvestor
Esta es una de las grandes propuestas si no quieres asumir ningún tipo de gasto como cliente, ya que al subrogar a la hipoteca de MyInvestor, la entidad se hará de cargo de todo tipo de comisiones, gastos, así como del coste de la tasación si se llega a firmar el contrato.
Ahora bien, ten en cuenta que la financiación de la nueva vivienda debe ser superior a 70.000€ y los titulares deben sumar unos ingresos mensuales de, al menos, 4.000€.
En cuanto a las bonificaciones, MyInvestor no aplica ningún tipo de descuento por traer la nómina o contratar productos, pero ofrece unos intereses muy competitivos dentro del mercado.
- Sin comisión de ningún tipo
- Importe mínimo de 100.000€
- Financiación de hasta el 80% del valor de tasación para primera vivienda y del 70% para segunda
- Plazo máximo de amortización: 30 años
Ventajas
- Sin comisiones
- Sin necesidad de adquirir productos vinculados
- Financiación acorde a la media del mercado
- Intereses muy competitivos
Desventajas
- Acceso complicado para personas con rentas medias
Subrogación con hipoteca a tipo variable de EVO Banco
Otra interesante opción es subrogar la hipoteca a EVO Banco, una entidad digital que funciona como la mayoría de entidades en cuanto a los gastos que tiene que soportar cada parte y permite realizar todo el proceso por internet.
La gran ventaja de la subrogación a la hipoteca variable de EVO, es que tiene una oferta muy atractiva con unos intereses muy asequibles en comparación con otras hipotecas variables.
Por otro lado, no aplica comisión de apertura y cuenta con una bonificación máxima del 0,40% en el tipo de interés:
- Domiciliación de nómina, desempleo o pensión igual o superior a 600€/mes: bonificación del 0,10%
- Contratación de un seguro del hogar: bonificación del 0,10%
- Contratación de un seguro de vida: bonificación del 0,20%
- Sin comisión de ningún tipo
- Te rebajan solo un 0,40% el interés por contratar tres productos
- Financiación máxima al 80%
- Plazo máximo de amortización: hasta 30 años
- 100% online
Ventajas
- Interés variable muy bajo
- Sin comisión de apertura ni amortización
- 100% online
- Solo tres productos a contratar para obtener la máxima bonificación
Desventajas
- Solo para primeras viviendas
Subrogación de hipotecas a tipo mixto
Por último, hemos seleccionado otras tres hipotecas a tipo mixto que recomendamos para la subrogación:
Subrogación con hipoteca a tipo mixto en Openbank
Al solicitar la subrogación de la hipoteca a Openbank, la entidad, además de asumir los impuestos y los gastos de notaría, gestoría y registro, también se hará cargo de los gastos de tasación, siempre que el contrato llegue a buen puerto.
En cambio, el cliente deberá abonar las posibles comisiones de subrogación o amortización anticipada que le aplique su actual banco.
Openbank ofrece una hipoteca a tipo mixto en la que la bonificación reduce de manera sensible el interés aplicado. En las características de la hipoteca encontramos un plazo de amortización de hasta 30 años.
La bonificación viene dada por contratar una serie de productos de la entidad, y el máximo será del 0,60%:
- Domiciliar nómina igual o superior a 900€/mes (un titular) y 1.800€/mes (dos titulares): descuento del 0,30%
- Contratar un seguro de vida: descuento del 0,10%
- Contratar un seguro de hogar: descuento del 0,10%
- Financiar más de 150.000€: descuento del 0,10%
- Sin comisión de apertura
- 10 años de interés a tipo fijo
- Libre elección de los productos para las bonificación
- Financiación máxima de hasta el 80% para una primera vivienda y de un 70% para la segunda
- Plazo máximo de amortización de 30 años para una primera vivienda y de 25 años para una segunda
Ventajas
- Sin comisión de apertura
- Interés variable bastante bajo, con rebaja extra si solicitas 150.000€ o más
- Contratación online y pre aprobación inmediata
Desventajas
- Amplios requisitos para conseguir la bonificación completa
Subrogación con hipoteca a tipo mixto en Bankinter
Si queremos llevar a cabo una subrogación a la hipoteca de Bankinter, tenemos que saber que, aunque en cuanto a gastos derivados del proceso, funciona de manera idéntica a la mayoría, tendremos que soportar otro tipo de costes propios de Bankinter.
De esta manera, la entidad aplica una comisión de apertura de 500€ y exige unos ingresos mínimos de 2.500€ al mes. En cambio, es uno de los bancos que mayor porcentaje de bonificación ofrece sobre un tipo de interés ya de por sí competitivo. Por tanto, por solo 4 vinculaciones, puedes conseguir un 1,30% de descuento:
- Abrir una cuenta corriente: rebaja del 0,3%
- Seguro de vida: rebaja del 0,6%
- Seguro de hogar: rebaja del 0,3%
- Plan de pensiones o EPSV: rebaja del 0,10%
- Tienes que abonar una comisión de apertura de 500€
- El interés es bajo, siempre que cumplas toda las condiciones de vinculación
- Plazo máximo de 30 años
- Financiación del 80% para una primera vivienda y de un 60% para una segunda residencia
- Tramitación en la oficina
Ventajas
- Interés bastante competitivo si cumples con las condiciones
- Financiación y plazos de amortización ajustados al mercado
- Importe mínimo de 60.000€ (lo habitual son 50.000€)
Desventajas
- Ingresos elevados si quieres que te la concedan
- Aplican una comisión de apertura de 500€
- Muchas vinculaciones: 4 productos para obtener la máxima bonificación
Subrogación con hipoteca a tipo mixto en Sabadell
Por último, también es posible subrogar la hipoteca a Banco Sabadell, con unas condiciones similares a la mayoría de subrogaciones de estos préstamos. La gran ventaja es que esta entidad cuenta con gran reconocimiento en nuestro país y no aplica comisión de apertura por contratar ninguna de sus hipotecas.
Respecto a las bonificaciones, estas suman un total del 1% por los siguientes productos:
- Domiciliación de nómina
- Contratación de seguro de vida y hogar
- No tiene comisión de apertura
- Intereses bajo pero con amplios requisitos de vinculación
- Financiación del 80% para la primera vivienda
- Financiación del 70% para segunda residencia
- La puedes devolver hasta en 30 años
Ventajas
- Sin comisión de apertura
- Válida para primera y segunda vivienda
- Interés bajos pero con condiciones
Desventajas
- Alta vinculación para la bonificación
- Tendrás que abonar una comisión del 2% si la amortizas parcial o totalmente durante el plazo fijo del préstamo
¿Qué costes tiene subrogar una hipoteca?
Subrogar una hipoteca tiene unos gastos que deben ser tenidos en cuenta, y que en algunos casos correrán por parte de la entidad, pero, en otros casos deben ser asumidos por el usuario.
Los gastos más habituales son:
- La comisión por subrogación, que no está presente en todas las hipotecas, pero que puede aplicarse en función de los límites establecidos por la ley
- La comisión de apertura, tampoco la aplicarán todas las hipotecas subrogadas (de hecho, cada vez se aplica menos en la subrogación) pero puede aparecer en algunos casos
- Los gastos de tasación: se trata de un gasto relativamente frecuente, pero que en algunos casos también es asumido por la entidad financiera que ofrece la subrogación
Hay que tener en cuenta que, tras la reforma de la ley inmobiliaria en 2019, se modificó la responsabilidad sobre parte de los gastos que genera una subrogación. Desde entonces los gastos de notario, registro de la propiedad y gestoría deben ser asumidos enteramente por la entidad que realiza la operación.
Ventajas y desventajas de la subrogación de hipotecas
Por último, queremos detallar los motivos más ventajosos para subrogar una hipoteca, teniendo en cuenta aquellos que no te beneficiarán tanto.
Lo mejor de subrogar una hipoteca
- Más barato que cancelar una hipoteca, ya que implica menos comisiones.
- El proceso es bastante corto: te llevará poco más de un mes.
- No requiere demasiada documentación.
Lo peor de subrogar una hipoteca
- No apto para todos, ya que se deben cumplir ciertos requisitos: situación financiera estable, no tener deudas pendientes y el número de cuotas abonadas hasta el momento.
- Conlleva algunos gastos como una nueva tasación de la vivienda, la comisión de subrogación y la comisión por riesgo de interés.
Conclusión: ¿Subrogar una hipoteca es una buena opción?
La subrogación de préstamos hipotecarios es una herramienta útil cuando se trata de mejorar las condiciones de la hipoteca. Sin embargo, hay que tener en cuenta algunos aspectos relevantes:
- En primer lugar, la posibilidad de realizar una novación de la hipoteca. En ocasiones la novación puede ofrecer las mismas condiciones o incluso mejorar las que nos puede proporcionar una subrogación
- También es importante tener en cuenta los costes que puede presentar la subrogación. Si bien es cierto que, en la actualidad, las mejores hipotecas para subrogación cargan muy pocos gastos al usuario, existen entidades y situaciones en los que sí se aplican comisiones
En definitiva, siempre que la subrogación suponga una mejora en las condiciones de la hipoteca, y el coste sea asumible dentro de estas condiciones, resulta una herramienta a tener en cuenta ya que la mayoría de las entidades financieras la aceptan.
Opiniones sobre las mejores hipotecas para subrogación
A lo largo del artículo hemos repasado algunos de los mejores préstamos hipotecarios para subrogación, teniendo en cuenta que la mayoría de préstamos hipotecarios convencionales pueden utilizarse para esta operación.
Sin embargo, hemos destacado estas cuatro hipotecas por aspectos como:
- Hipoteca a tipo fijo Santander: además de tener un tipo de interés fijo competitivo, el préstamo hipotecario fijo de Santander con bonificación por contratar productos vinculados logra reducir el tipo que aplica a un nivel aún más competitivo.
- Hipoteca variable ING: es una de las hipotecas con mejor aplicación de intereses favorables al usuario. Además, este préstamo hipotecario no aplica comisiones, tampoco en la subrogación. Es una de las hipotecas variables más destacadas en la actualidad.
- Hipoteca a tipo mixto Openbank: es una de las hipotecas a tipo mixto más competitivas del mercado. Además, la ausencia de gastos en la subrogación la convierte en una hipoteca muy interesante para subrogar.
Preguntas frecuentes
Hipotecas de otros bancos
Rankings de hipotecas
Actualizaciones del artículo
- Se añade un ranking inicial; se incluyen reseñas de nuevas entidades para la subrogación de hipotecas (16/11/2023)
- Ventajas y desventajas de la subrogación; dos nuevas preguntas frecuentes (30/10/2023)
Preguntas de los usuarios
Formulario de valoración
Hipotecas para subrogación: mejores, comisión e impuestos
